Ипотека на земельный участок



Ипотечное кредитование – это один из наиболее активно развивающихся сегодня видов банковских услуг. При этом, все большую популярность в нашей стране приобретает не только покупка при помощи таких кредитов квартир или домов, но и такой вид ипотеки, как ипотека на земельный участок.

Стоит учесть, что говоря «ипотека», мы имеем ввиду не только приобретение участка и строений на нем в кредит, но и кредитование под залог этого самого участка, что и является, строго говоря, ипотекой в классическом понимании.

Земельный Кодекс, действующий в нашей стране, декларирует неделимость земельных участков и строений, располагающихся на них. Этот принцип повлиял и на специфику всех видов сделок с земельными участками, в том числе и ипотеки на земельный участок. В целом, закон говорит о том, что «ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором расположено это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект». Кроме того, если по каким-то причинам в ипотечном договоре на здание не будет пункта об одновременной ипотеке земельного участка под этим зданием, суд вполне может признать такой договор ничтожным.

Однако при обратной ситуации, когда договор ипотеки касается именно земельного участка, а не строения, закон не так строг и не настаивает на том, чтобы строение включалось в договор вместе с участком. Правда, тут есть одна оговорка. Если речь идет о землях сельскохозяйственного назначения, то в этом случае залог может быть только одновременным – и на землю, и на все строения.

Проще говоря, при ипотеке на земельный участок, судьба этого земельного участка должна быть такой же, как и судьба строений, на нем расположенных. Здесь, говоря о случаях ипотеки на земельный участок, мы непременно должны сказать и о случаях, когда залог земли строго запрещен законом.

Во-первых, ипотека на земельный участок невозможна в том случае, если собственник владеет не всем участком целиком, а лишь долей в общем праве долевой собственности.

Во-вторых, невозможна ипотека на земельные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности.

В-третьих, нельзя закладывать земельные участки, площадь которых меньше минимума, установленного нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого использования.

Правда, есть в ипотеке на земельные участки и преимущество перед ипотекой на недвижимость. Российское законодательство позволяет сдавать в залог не только право собственности на землю, но и арендные права. Правда, исключительно в пределах срока договора аренды с указанием этого срока в ипотечном договоре. Кроме того, немаловажным условием законности такой ипотеки является согласие на залог собственника земельного участка, который в данном случае является арендодателем.

Ипотека на земельный участок, кроме всего прочего, может быть оформлена на земельный участок, на котором есть строения, принадлежащие третьим лицам. При этом, все права и обязанности, относящиеся к имуществу, расположенному на залоговой земле, переходят к получателю залога.

Поделиться: