Договор ипотеки



Одним из традиционных гражданско-правовых договоров является договор ипотеки, который заключается по факту осуществления сделки о залоге недвижимого имущества. Именно его называют сегодня ипотечным кредитом на приобретение жилья, когда предметом залога выступает какая-либо жилая площадь, например, квартира или дом. 

Заключение ипотечных договоров в части общих правил регулируется Гражданским кодексом РФ. Специальные правила прописаны в федеральном законе «Об ипотеке». Надо отметить, что при возникновении противоречий между нормами двух правовых источников, в данном случае приоритетными являются нормы закона.

Содержание договора по ипотеке

Договор ипотеки обязательно должен содержать информацию о следующих параметрах сделки:

- предмет ипотеки;
- его оценочная стоимость;
- суть, размер и срок исполнения обязательств по данному ипотечному договору;
- право, в силу которого заемщик отдает предмет ипотеки в залог, и орган государственной власти, зарегистрировавший это право.

Предмет ипотеки должен содержать следующие характеристики: наименование, место  расположения и прочую информацию, которая может идентифицировать данный недвижимый объект, например, квартира или дом, точный адрес, количество комнат, общая площадь, жилая площадь и т.п.

Если предметом ипотечного кредита выступает частный дом, то участок земли, на котором он находится и непосредственно связан с ним, также выступает совместно с домом в качестве залога по данному гражданско-правовому акту. В таком случае, договор ипотеки должен содержать указание адреса земельного участка, кадастрового номера, площади, категории земли и вида ее разрешенного использования.

Если предметом ипотеки является строительство жилого дома, то ипотечные обязательства обеспечиваются незавершенным строительством, а также материалами и оборудованием для строительства, которые принадлежат залогодателю.

При залоге в ипотеку квартиры в многоквартирном жилом доме, его общая площадь, находящаяся в долевой собственности жильцов, в части принадлежащей залогодателю, также считается заложенной.

Предметом ипотечного договора не могут выступать квартиры и дома, собственниками которых являются государственные или муниципальные образования, а также прочее имущество, которое не подлежит приватизации, например, служебные жилые помещения.

Договор ипотеки содержит информацию об оценочной стоимости предмета ипотеки в денежном выражении. Ее размер устанавливается на основе соглашения, достигнутого между залогодателем и залогодержателем. Необходимо, знать, что на землю установлены нормативные цены, и оценочная стоимость земельного участка, который вместе с домом является предметом ипотеки, не может быть ниже этой цены.

В договоре можно указать несколько оценок стоимости ипотечного предмета, например, оценку БТИ и оценочной кампании. Но в таком случае необходимо уточнить какую из них обе стороны договора считают справедливой, то есть ту, о которой они договорились.

Размер исполнения обязательства, возникшего из кредитного договора и обеспечиваемое ипотекой, подразумевает указание суммы кредита и процентов, начисляемых банком за пользование этим кредитом.

Также излагается срок передачи предмета ипотеки (в данном случае жилой площади покупателю), срок уплаты стоимости покупаемого объекта недвижимости по договору купли-продажи, срок возвращения кредитного займа и начисленных по нему процентов кредитору. Должно быть указано, каким образом предполагается исполнение возникшего по кредитному договору обязательства: полностью или по частям. В случае последнего варианта прописываются сроки и размер отдельных платежей.

Договор ипотеки должен содержать указания на право, на основе которого залогодатель является его собственником. При этом указываются реквизиты государственного органа, в компетенции которого находится регистрация прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право.

В случае если закладная удостоверят право залогодержателя, то это также прописывается в ипотечном договоре. В противном случае, он не пройдет регистрацию.

Отсутствие хотя бы одного из вышеперечисленных пунктов, или несогласованность сторон по одному их них, дает право считать договор ипотеки незаключенным, а, значит, не влекущим никаких правовых последствий для его участников. Все связанные с ним сделки считаются недействительными.

Стороны ипотечного договора: их права и обязанности

Договор ипотечного кредитования заключается между залогодержателем и залогодателем, которые должны являться полностью право- и дееспособными. В качестве залогодержателя может выступать кредитная организация, например, банк, который выдает ипотечные кредиты. При этом в учредительных документах таких юридических лиц должно быть оговорено, что они не имеют ограничения по передаче имущества в ипотеку. Залогодатель – заемщик или созаемщик ипотечного кредита – граждане в возрасте не моложе 18 лет.

Заемщик по договору ипотечного кредитования имеет право:

- проживать на заложенной жилой площади;
- зарегистрировать на данной жилплощади себя и членов своей семьи.

Право на проведение перепланировки, сдачу в аренду или продажу, как правило, ограничено банком, то есть на совершение указанных действий необходимо получить разрешение банка, выдавшего ипотечный кредит.

Договор ипотеки предусматривает право банка проверять состояние недвижимого имущества, залогодержателем которого он является. В случае нарушения правил пользования имуществом, находящегося в залоге, банк может потребовать досрочное погашение ипотечного кредита. Такое право кредитора возникает и при не выполнении заемщиком обязанностей по необходимому страхованию имущества, а также при неуплате суммы долга или уплате с нарушением сроков внесения очередных платежей, но не менее трех подобных случаев в год.

Если требование банка-кредитора по ипотечному кредиту о его досрочном погашении не выполняется заемщиком, то кредитор имеет право наложить взыскание на недвижимость, находящуюся в залоге, в судебном порядке или во внесудебном, который предполагает достижение и подписание соглашения между сторонами кредитного договора. 

Порядок заключения договора по ипотеке

Заключенный в письменной форме ипотечный договор, по желанию сторон, чаще по требованию банка-кредитора, может быть заверен нотариально. В силу ипотечный договор вступает с момента его государственной регистрации, которая осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости, выступающей предметом ипотеки.

Регистрация ипотеки должна быть произведена не позднее 15 дней со дня подачи необходимых для этого документов:

  • заявления залогодатели и залогодержателя;
  • договор ипотеки (оригинал и копии);
  • приложения к ипотечному договору (их список должен присутствовать также в самом договоре);
  • кредитный договор, из которого возникает обязательство, обеспечиваемое ипотекой;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • иные документы, предусмотренные законодательством РФ в области имущественно-правовых отношений, возникающих при проведении сделок с недвижимым имуществом.

Если присутствует закладная, удостоверяющая права залогодержателя, то предоставляется как сама закладная, так и приложения к ней и их копии.

Регистрация ипотеки осуществляется путем внесение соответствующей записи в ЕГРП. На договоре ипотеки ставится удостоверяющая надпись, которая содержит полное наименование регистрационного органа, дату и место регистрации, а также регистрационный номер.

Порядок прекращения договора по ипотеке

Если договор ипотеки исполнен, то есть заемщик возвратил кредитору всю сумму долга по договору ипотечного кредитования или он был расторгнут по иным причинам, то запись о регистрации подлежит гашению. Основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке может быть заявления обеих сторон договора: залогодателя и залогодержателя или решение суда о прекращении ипотеки. Если при заключении ипотечного договора фигурировала закладная, то при ликвидации регистрационной записи об ипотеке, она аннулируется и передается по требованию лица, ранее исполнявшему по ней обязанности.

Поделиться: