Дешевая ипотека



Ипотека! По сей день для большинства наших соотечественников это слово звучит как приговор. С одной стороны, больно дорогое это удовольствие, с другой, иногда единственный способ обзавестись хоть каким-нибудь собственным жильем и улучшить настоящие условия проживания. Поэтому тема ипотечного кредитования остается одной из самых актуальных в России. В данной статье мы попытаемся разобраться в основных  вопросах, которые возникают при оформлении ипотечного займа и понять, существует ли  на самом деле дешевая ипотека.

Конечную цену ипотечного кредита определяют восемь основных факторов. Давайте рассмотрим каждый из них по подробней.

1) Процентная ставка банка
Один из основных факторов, определяющих стоимость ипотеки. Ведь процентная ставка является основной расходной статьей ипотеки, которую составляют расходы по обслуживанию ипотечного кредита. Другими словами, эта та сумма, которую придется заплатить заемщику за пользование кредитными ресурсами. Размер такой платы должен покрывать не только сумму самого кредита, но и приносить банку доход от оказания услуги, то есть делать ее рентабельной. Величина ставки зависит от нескольких параметров, поэтому определяется в каждом конкретном случае при заключении кредитного договора. Прежде всего, учитывается вид процентной ставки, которая может быть фиксированной и плавающей.

Фиксированная процентная ставка – постоянная величина, которая не меняется ни при каких условиях на протяжении всего кредитного периода. Такой вариант является более безопасным для заемщика, так как защищает его от различных рыночных колебаний. Единственный недостаток – переплата денежных средств в случае общего падения рынка.

В отличие от нее плавающая процентная ставка по банковскому кредиту полностью привязана к конъюнктуре какого-либо рыночного индикатора, например, индексный показатель LIBOR – усредненная ставка на рынке межбанковских кредитов. Надо отметить, что сегодня очень часто встречаются банковские программы ипотечного кредитования, ориентированные именно на этот рыночный показатель.

Плавающая процентная ставка по кредиту с использованием индекса LIBOR состоит из двух значений: размера индекса и величины фиксированного банком процента. Так как установленный банковский процент постоянный, то размер ставки зависит именно от индексного показателя. Здесь действует схема: меньше значение индикатора, значит, меньше размер процентной ставки, следственно, меньше сумма клиентских выплат за пользование кредитом.

На первый взгляд, схема выглядит очень привлекательно и кажется, что с ней гарантирована более дешевая ипотека. Но выбирая плавающую процентную ставку, стоит помнить о том, что в данном случае основную часть кредитных рисков банк перекладывает на заемщика. Другими словами все неблагоприятные колебания рынка заемщик будет оплачивать из своего кармана. Учитывая, что ипотечный кредит рассчитан на очень большой промежуток времени, то застраховаться от всех возможных рисков в течение такого длительного времени практически невозможно. Так что, при стремлении к дешевой ипотеке, нужно быть готовым к тому, что в результате ипотека с плавающей процентной ставкой обойдется гораздо дороже, чем предполагалось на момент заключения кредитного договора.

2) Схема погашения ипотечного кредита
Схема погашения кредита может быть аннуитетной или дифференцированной. Принципиальное отличие между ними состоит в различной системе распределения суммы долга и начисляемых процентов в течение кредитного периода.   

Аннуитетная схема погашения кредита предполагает ежемесячные выплаты банку одинаковой суммы, которая в свою очередь складывается из части основного долга и начисленных процентов. В первые месяцы выплат их основную долю составляют именно проценты. С течением времени идет постепенное увеличение доли основного долга.
Дифференцированная схема выплат делит всю сумму основного долга на равные части, как правило, по количеству месяцев. Проценты за пользованием кредита начисляются ежемесячно на остаток задолженности. В результате, постепенно сумма ежемесячной платы за кредит уменьшается, так как сумма основного долга становится меньше, а, следственно, уменьшается величина начисляемых процентов.

Практика показывает, что для заемщика выгоднее дифференцированная схема погашения кредита. На ней можно реально сэкономить и быть уверенным в том, что у вас дешевая ипотека (по крайней мере, в сравнении с другими!).

3) Срок кредитования по ипотеке
Кредитный период, то есть временной отрезок, в течение которого заемщик обязан вернуть банку заемные средства, также играет немаловажную роль при определении суммы расходов по ипотеке. Сегодня ипотечный кредит можно оформить на период от 1 года до 30 лет. При определении кредитного периода практически все кредитные организации ориентируются на текущий возраст заемщика в момент заключения договора. Так как одним из основных требований банка является то, чтобы дата окончательного погашения ипотечного займа должна наступить до пенсионного возраста заемщика, то есть для мужчин 60 лет, для женщин – 55. Случаи распространения кредитного периода на пенсионный возраст очень редки, и являются исключением из правил.

Здесь также есть нюансы, которые можно использовать, чтобы дешевая ипотека стала реальностью. Для этого по возможности лучше заранее самостоятельно продумать кредитный период, который будет вам по силам, то есть величина ежемесячного дохода должна быть соразмерной сумме ежемесячных выплат по ипотечному кредиту. При этом надо учитывать, что чем дольше кредитный период, тем больше процентная ставка, примерно на 0,2-0,3 %, следовательно, и общая сумма, которую в результате придется заплатить за ипотеку.  
Для примера, простой расчет. Дано: 5 млн. рублей под 11 % годовых на 10 лет. Результат: банку придется отдать 8 млн. 265 тыс. рублей. И другой вариант: те же условия только сроком на 20 лет. Банк в результате получит 12 млн. 390 тыс. рублей. Вывод: если нет большой необходимости, то не стоит искусственно увеличивать кредитный период. 

4) Сумма первоначального взноса
Фактор, который напрямую влияет на размер процентной ставки по ипотечному кредиту. Первоначальный взнос - та часть от стоимости квартиры, которую заемщик готов оплатить самостоятельно. Размер взноса устанавливается индивидуально и зависит от вида ипотечной программы. Но, как правило, эта сумма составляет от 10 до 50 % от стоимости объекта недвижимости.

Финансовое участие заемщика принципиально важно для кредитных учреждений, ради этого они готовы идти на снижение процентной ставки. Другими словами, чем больше будет сумма первоначального взноса, тем меньше процент по кредиту. Обусловлено это тем, что банк в случае банкротства заемщика будет стремиться вернуть денежные средства путем реализации заложенной недвижимости клиента. При этом внесенный первоначальный взнос выступает в качестве гаранта того, что сумма от реализации не окажется ниже выданной банком по ипотечному кредиту. Хотя здесь присутствует еще психологический момент. Человек, уже заплативший из своего кармана значительную сумму денег, более ответственно подходит к выполнению взятых на себя финансовых обязательств перед банком. Так что если хотите, чтобы вам досталась дешевая ипотека, приготовьте приличный первоначальный взнос.

5) Способ подтверждения доходов при получении ипотеки
Сумма выплат по ипотечному кредиту также зависит от способа подтверждения дохода. Для этого существуют несколько вариантов. Но общий принцип, которым руководствуются кредитные организации, можно описать так: чем надежнее источник о доходах клиента, тем ниже будет для него процентная ставка. Под надежным источником подразумеваются пакет соответствующих документов, которые не только должны подтвердить сумму ежемесячного дохода заемщика, но и его регулярность, и законность получения. 

Относительно дешевая ипотека будет в том случае, если вы предоставите в банк официальную справку о доходах по форме 2-НДФЛ с предприятия, являющегося основным местом работы для заемщика, то есть там, где он официально трудоустроен на постоянной основе. Такая справка содержит сведения исключительно о «белом доходе». В основном, достаточно подтвердить доход за последние шесть месяцев. Хотя если речь идет о больших суммах ипотечного кредита, то банк может потребовать справки 2-НДФЛ за больший период.

6) Валюта
Валюта, в которой планируется брать кредит, тоже является немаловажным фактором. Сегодня банки предоставляют по этому вопросу большой выбор: рубль, доллар, евро, иена и швейцарский франк. Обычно на их размер не влияют такие факторы, как тип объекта недвижимости и способ подтверждения дохода. Но специалисты отмечают, что в данном случае дело не столько в более выгодных условиях (более низкая процентная ставка) кредитов, выдаваемых в иностранной валюте, сколько в том, в какой валюте выражается доход клиента. Ведь нивелировав разницу от потерь на конвертации и скачках валютного курса можно реально сэкономить на ипотеке.

Здесь есть выбор: либо дешевая ипотека, но при выполнении ряда условий, наступление которых не гарантировано, либо стабильность, но с более высоким процентом по кредиту. Дело в том, что выбирая рублевый ипотечный кредит, заемщик защищен от валютных колебаний рынка, но расплачивается за него по более высокой процентной ставке. При выборе кредита в любой другой из вышеназванных валют появляется возможность повлиять на общий размер выплат по нему за счет разницы валютных курсов. Но это довольно рискованно: с одной стороны, при благоприятных условиях на валютном рынке стоимость кредита может оказаться заметно ниже, с другой, есть шанс развитии негативных тенденций, в случае чего заемщик понесет дополнительные траты.

7) Тип объекта недвижимости
Последний по списку, но не по важности, фактор – тип объекта недвижимости, покупка которого оформляется в ипотечный кредит. Если вам нужна более дешевая ипотека, выбирайте квартиру, а не частный дом, так как в первом случае кредитные программы стоят дешевле. При этом неважно, находится ли дом в городской черте или за ее пределами. Обусловлено это тем, что степень ликвидности квартир, как правило, выше, чем индивидуального дома, и с ними сопряжено меньше кредитных рисков.

Так же стоит обратить внимание на то, что готовое жилье обойдется дешевле в среднем на 1,5-2 %, чем квартира в новостройке, так как с последними связано слишком много специфических рисков. Например, отсутствие на первичном рынке правоустанавливающих документов, что встречается практически везде. В данном случае в роли залога выступают имущественные права граждан. При этом присутствует риск «недостроя», повторных продаж и др. Поэтому те кредитные организации, которые рискуют выдавать ипотечные займы под залог новостроек, стремятся компенсировать возможные проблемы различными превентивными мерами: повышенные процентные ставки, более жесткие требования к заемщику и т.д. 

8) Дополнительные расходы по ипотеке
Еще одним важным моментом, который не стоит забывать, являются дополнительные расходы, которые ложатся на плечи заемщика. Это, как правило, расходы на оплату риэлтора, нотариуса, оценщика, страховки, а также банковские сборы за рассмотрение кредитной заявки, открытие ссудного счета и т.д. В каждом кредитном учреждении существует свой список подобных расходов, некоторые из которых оплачиваются одноразово, а другие в течение всего кредитного периода. В общем, их сумма может достигать 1,5 % от общего объема ипотечного кредита.

Учитывая все вышеизложенное можно сделать вывод: дешевая ипотека возможна только при проведении тщательной подготовительной работы. Досконально изучите все особенности ипотечных кредитов. Останавливая свой выбор на определенной программе, разберитесь во всех ее тонкостях и хитросплетениях (а они наверняка найдутся), и не стесняетесь устроить настоящий допрос банковским служащим, чтобы получить четкие ответы на все интересующие вопросы.

Поделиться: